フィリピンで不動産を買いたい——そう思ったとき、最初にぶつかる壁が「外国人って、そもそも何が買えるの？」という疑問です。
結論から言うと、外国人はコンドミニアムを購入できます。ただし、条件があります。土地は買えません。そして、1つのプロジェクト内で外国人が持てる割合は40％まで。この基本を知らずに動き出すと、あとで痛い目を見ます。
私自身、2020年にケソンシティで中古コンドを購入しました。不動産のプロである義父に助けてもらいながらも、書類の確認や売主のバックグラウンドチェックなど、知らなかったら危なかった場面がいくつもありました。
この記事では、外国人がフィリピンでコンドミニアムを買うための基本条件・手順・購入前に確認すべきチェックリストをまとめています。実際に購入した体験をもとに、リアルな注意点も交えながらお伝えします。
なお、私が実際に中古コンドを購入したときの体験談（Pag-IBIGトラブルの実例・購入プロセス6ステップなど）は、こちらの記事で詳しくまとめています。
→ マニラで中古コンドミニアムを買った話｜ケソンシティ体験談・注意点まとめ
外国人が買える不動産の条件の基礎
まず最初に知っておきたいのが「外国人が買える物件の条件」です。
- 外国人は土地を所有できない
例えフィリピン人と結婚していても、原則として土地の名義は持てません。
ただし「フィリピン人と共同で会社（コーポレーション）を設立する」ことで土地を所有する方法はあります。このあたりは別の記事で詳しくお伝えしますね。 - コンドミニアムは購入可能
コンドミニアムの建物部分は所有できます。これは、コンドミニアム全体が法人（コーポレーション）として運営されており、その一部を所有する形になるためです。 - 外国人所有は最大40％まで
1つのコンドミニアムプロジェクトにおいて、外国人が持てる割合は40％までと法律で定められています。
- 土地付き一戸建て（house & lot）は不可
ただし「借地契約（25年＋更新25年）」を結び、その土地に家を建てることはできます。
購入までの基本ステップ
フィリピンでの不動産購入は、大きく分けて次の4ステップです。
物件探し
信頼できる不動産ブローカーを通すのが安全です。
また、Facebookの売買グループや、Lamudi、DotPropertyなどの不動産サイトでも物件を探せます。
権利関係の確認（デューデリジェンス）
- CCT（Condominium Certificate of Title：所有権証書）の名義を確認
- 抵当権・差押えがないか
- 固定資産税（Real Property Tax）の滞納がないか
契約と支払い
- 価格合意後、まず「Contract to Sell（CTS）」に署名、手付金を支払う。
- 残金支払い後に「Deed of Absolute Sale（DOAS）」を作成
名義変更と登記
– Registry of Deeds（登記所）で名義変更
– BIR（内国歳入庁）、LGU（市役所）で各種税金の納付・登録
購入にかかる税金と費用
買うときにかかる税金・手数料は以下の通りです。
- Documentary Stamp Tax（印紙税）：1.5％
- Transfer Tax（移転税）：0.5～0.75％（市による）
- Registration Fee（登記料）：約0.25％
- 仲介手数料・弁護士費用：ケースによる
👉 一般的には、売主が資本利得税（Capital Gains Tax：6％）を負担し、買主が移転税や登記費用を負担するのが慣習です。
フィリピン不動産購入前に業者へ確認する質問リスト
1. 物件の基本情報
- このユニットの CCT（Condominium Certificate of Title）は誰の名義か？
- 外国人所有枠（40％）に余裕があるか？
- 登記上、抵当権・差押えはないか？
- 売主は 一次取得者（Developerから直接購入した人）か、転売か？
さとくみの実体験：中古の場合、タイトル（所有権証明書）の名義を必ず確認する
タイトル（土地やユニットの所有権を示す書類）が、きちんと売主本人の名前になっているかどうか。これは本来なら当たり前の確認事項なのですが、実際にはできていないケースが少なくありません。
例えば、母親名義のタイトルで取得した物件を、息子が自分のものとして売ろうとするケースがあります。この場合、真の所有者である母親の同意を得ずに取引を始めてしまうことになり、後々トラブルにつながります。私たちが駐車場を購入しようとした際も、売主のバックグラウンドチェックを進める中で、同じような問題が発覚しました。
もし所有者の家族が売却に反対している場合、売買が進んだ段階で「反対請求」が出され、法的トラブルに発展する可能性があります。こうしたケースでは、母親が権利放棄書に署名する必要があり、そのためには直接交渉に参加してもらわなければなりません。
さらに、売主やその家族が返信を引き延ばしたり、面会の日程をなかなか決めないような態度を見せる場合は、要注意です。こうした小さなサインを見逃さないことが、トラブルを防ぐ大事なポイントになります。
さとくみの実体験：Facebookで売主の人柄をチェックする
フィリピンでは、多くの人が日常的にFacebookを利用しています。そのため、売主の名前を検索してプロフィールページをチェックするのは有効な方法です。
フィリピン人の多くは生活や考え方をオープンに投稿する傾向があり、プライベートがよく見えてきます。投稿内容や友人とのやり取りから、その人の人柄や価値観、生活態度が垣間見えることも少なくありません。
もちろん、Facebookの情報だけで全てを判断することはできませんが、取引相手として信頼できる人物かどうかを見極める一つの手がかりになります。大きな金額が動く不動産取引だからこそ、こうした簡単なリサーチも安心につながります。
2. 管理・運営面
- Association Dues（管理費）はいくらか？
- 未払い管理費はないか？（あれば買主に請求されることも）
- 管理組合（HOA/Condo Corp）の運営状況は？
- 修繕積立金（Reserve Fund）はあるか？
さとくみの実体験：管理費についてのトラブル
中古物件で一番ありがちなトラブルの一つが、売主の管理費未払い。私が購入したアドミンは管理がしきれず（大概は管理が全て完璧ではない）、未払い分の何年分もひたすら請求書のみを送り続けています。
中には250万ペソまで管理費が膨れ上がっているものもありました。販売をするつもりでいる人なら流石にここまで管理費を放置しておかないでしょうが、正直に全て支払いが済んでいるかどうかをブローカーと確認するようにしましょう。
管理費は、別名Condo feeともいいます。管理費にはおおまかに分けて２種類あります。
- Residence units : 住居用ユニット。
- Commercial units :ビジネス用ユニット。ここを住居としても使うことも場所によっては可能です。
私の場合はコマーシャルユニットを住居として使用していました。しかし管理費はCommercial unitsと同じ料金を払う必要があります。
3. 税金・支払い関係
- Real Property Tax（固定資産税）の未払いはないか？
- 売買価格に含まれる費用は？（家具、駐車場、税金の負担など）
- Capital Gains Tax（6%）は売主負担で間違いないか？
- Transfer Tax / Registration Fee は買主負担か？
4. 建物・立地の状態
- この建物の 築年数は？
- 共用部分（プール、エレベーター、セキュリティ）の状態は？
- デベロッパー（開発会社）はどこか？ 信頼できるか？
- 災害リスク（洪水マップ・地震エリアなど）はどうか？
5. 入居・活用に関して
- 家具・家電は付いているか？
- 光熱費（水道・電気）の名義変更方法は？
- Airbnbや賃貸に出せるか？（管理組合によっては禁止のケースも）
- 駐車場は含まれるか？別売りか？
まとめ：中古コンドを買うなら準備と確認をしっかりと
フィリピンは人口増加と経済成長が著しい国で、特にマニラ首都圏を中心に不動産需要が高まっています。日本円に換算するとまだ手頃な価格帯の物件も多く、国内と比較しても魅力的な投資先です。
海外不動産の中でも、フィリピンで不動産を買うことは東南アジア市場の一角として注目されており、年間を通じて安定した賃貸需要があります。現地では新しいコンドミニアム開発やインフラ整備が進み、今後も利便性がさらに向上する見込みです。
国内投資と比較すると、リスク管理や法制度への理解が必要ですが、海外だからこその成長ポテンシャルも大きいのが特徴です。今後、東南アジアで不動産投資を考えるなら、フィリピンは検討に値する国のひとつといえるでしょう。
フィリピンの不動産は、日本と比べると価格も安く、投資やセカンドライフの拠点として魅力があります。
ただし、法制度・慣習・税金の違いを理解せずに買うと、思わぬトラブルに巻き込まれることも。
工法が良くても、施工や管理がダメなら意味がない——これは自分たちが実際にコンドに住んで、さらにアマデオで家を建てて、身をもって学んだことです。家を建てる場合の工法選びについては、こちらの記事にまとめています。 → フィリピンでSRCパネルの家を建てた話
まとめ：フィリピンのコンドを買うなら、制度と人を両方チェック
フィリピンの不動産は、価格・立地・成長性のどれをとっても魅力があります。ただし、法制度・慣習・税金の違いを理解せずに買うと、思わぬトラブルに巻き込まれることも。
工法が良くても、施工や管理がダメなら意味がない——これは自分たちがコンドに住み、さらにアマデオで家を建てて、身をもって学んだことです。書類の確認、売主のFacebookチェック、管理費の滞納確認。地味に見えますが、これが一番大事な作業です。
フィリピンで家を建てる場合の工法選びについては、こちらの記事にまとめています。
そして、実際に私が中古コンドを購入したときの体験——Pag-IBIGを使った友人のトラブル、売主の名義確認で発覚した問題、購入プロセスの全6ステップ——はこちらでまとめています。
→ マニラで中古コンドミニアムを買った話｜ケソンシティ体験談・注意点まとめ
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